On 19 September 2023, the Parliament of the Brussels-Capital Region passed a new ordinance on the preferential right for tenants of rented property. This new measure is to enter into force in January 2024. What is the preferential right? How does it work in practice? What measures apply if the landlord breaches this provision? The Expat Welcome Desk provides all the information you need!
What measure is currently in force?
As stipulated in Article 242 of the Brussels Housing Code, tenants must be informed of the landlord's intention to sell his or her property by registered letter or bailiff's writ, before any public announcement of the sale. This measure applies only to private sales.
This right to information consequently does not confer any preferential right on the tenant of the rented property if the property is put up for sale. The tenant may, of course, express his intention to buy the property, but will have the same rights as other potential buyers.
Preferential right
What is it?
The preferential right is a right that enables the tenant to buy the rented property before anyone else under the conditions set by the landlord who is selling the property. The idea is to enable tenants to become homeowners while ensuring a degree of stability for them.
Scope of the Ordinance
Application of the standard
This measure is to enter into force in Brussels on 1 January 2024. It will therefore apply to all sales procedures after this date. Tenants living in the Flemish and Walloon Regions are not affected by this new measure.
Who is the tenant concerned?
Tenants living in the Flemish and Walloon Regions are not affected by this new measure. The tenant (signatory of the lease) must reside officially in the property put up for sale in order to be entitled to the preferential right. The tenant's legal or de facto cohabitant and their children (if they also reside officially in the property) are also entitled to this preferential right.
For what type of lease?
The measure applies to residential leases of principal residences for a term of 9 years or more.
By extension, it also applies to:
A one-year lease that turns into a nine-year lease (because the tenant continues to occupy the property without opposition from the landlord);
A three-year lease extended by mutual agreement by and between the parties.
What types of sale are excluded?
Several types of sale are excluded by the Ordinance, including sale to a partner or a member of the seller’s family up to the third degree, sale to a public authority, sale as a life annuity, etc.
The full list is available in the Ordinance.
How does that work in practice?
The landlord must inform the tenant of his intention to sell the rented property and of the latter's preferential right by registered letter with acknowledgement of receipt. The letter must therefore contain all the information relating to the sale: address of the property, floor space, cadastral designation, price and conditions of sale.
This notification is equivalent to an offer to sell the property to the tenant. The conditions of sale and the price are non-negotiable.
A period of 30 days will start to run as of receipt of said notification. During this period, the tenant may accept the landlord's offer and buy the property. If the 30-day period expires or the tenant does not accept the landlord's offer, the landlord may list the property publicly for sale. Note that the 30-day period is a maximum, and that the tenant has ample time to respond before it ends. If the tenant has not written to the landlord by the end of the 30-day period at the latest, this lack of response will be considered as a waiver of the preferential right.
If the property is subsequently offered to another buyer at a more favourable price or on better terms, the tenant will then have an additional 7 days to exercise his or her preferential right (which in reality becomes the tenant's right of pre-emption).
The notary and the estate agent must ensure that the tenant has been properly informed of his or her preferential right by the owner of the property. If not, this task will fall to them.
What is the penalty for non-compliance with the Ordinance?
If not, this task will fall to them. If the owner does not respect the tenant's preferential right (or right of pre-emption), the tenant has the right to request that the sale be cancelled (nullity of the sale to a third party). The tenant will then take the place of the buyer by paying the same price (plus the administrative costs) by taking legal action in subrogation against the buyer of the property. The aggrieved buyer of the property may in turn take legal action against the landlord, the estate agent or the notary.
Op 19 september 2023 stemde het Brussels Hoofdstedelijk Parlement een nieuwe ordonnantie betreffende het voorkeurrecht van huurders van een huurwoning. Deze nieuwe maatregel moet in januari 2024 in werking treden. Wat is nu dat voorkeurrecht? Hoe werkt het in de praktijk? Welke maatregelen gelden als de verhuurder deze maatregel met voeten treedt? De Expat Welcome Desk informeert!
Wat voorziet de regelgeving vandaag?
Zoals artikel 242 van de Brusselse Huisvestingscode bepaalt, moet een huurder met een aangetekende brief of bij deurwaardersexploot op de hoogte worden gebracht als de eigenaar voornemens is zijn woning te verkopen vóór de openbare bekendmaking van de verkoop. Deze maatregel geldt enkel voor onderhandse verkopen.
Dit informatierecht verleent de huurder van de verhuurde woning dus geen voorkeurrecht wanneer de woning te koop wordt gesteld. De huurder kan natuurlijk wel aangeven dat hij het pand wenst te kopen, maar daarbij geniet hij dezelfde rechten als andere potentiële kopers.
Het voorkeurrecht
Wat is het precies?
Het voorkeurrecht is een recht waarmee de huurder de gehuurde woning kan kopen vóór iemand anders tegen de voorwaarden die de verhuurder die de woning te koop aanbiedt voorstelt. De bedoeling is om huurders de mogelijkheid te bieden huiseigenaar te worden maar ook om hen een bepaalde stabiliteit te verschaffen.
Het toepassingsgebied van de ordonnantie
Toepassing van de norm
Deze maatregel treedt in werking op 1 januari 2024 in Brussel en zal gelden voor alle verkoopprocedures die na die datum worden opgestart. Voor huurders die wonen in het Vlaams en het Waals Gewest geldt deze nieuwe maatregel dus niet.
Om welke huurder gaat het?
De huurder (ondertekenaar van de huurovereenkomst) moet gedomicilieerd zijn in de te koop gestelde woning om te kunnen genieten van het voorkeurrecht. De wettelijke of feitelijke samenwonende partner van de huurder en hun kinderen (als deze er ook wonen) genieten eveneens van dit voorkeurrecht.
Voor welk soort huurovereenkomst?
De maatregel is van toepassing op huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats met een duur van 9 jaar of langer.
Bij uitbreiding geldt ze dus voor
Een eenjarige huurovereenkomst die overgaat in een negenjarige huurovereenkomst (omdat de huurder de woning blijft gebruiken zonder verzet van de verhuurder);
Een driejarige huurovereenkomst die in onderling overleg tussen de partijen wordt verlengd.
Welke verkopen zijn uitgesloten?
De ordonnantie sluit een aantal soorten verkopen uit, waaronder de verkoop aan een partner of een familielid van de verkoper tot in de derde graad, de verkoop aan een openbaar bestuur, de verkoop op lijfrente...
De volledige lijst vindt u in de ordonnantie.
Maar hoe werkt dit nu in de praktijk?
De verhuurder moet de huurder per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging op de hoogte brengen van zijn voornemen om de verhuurde woning te verkopen en van de mogelijkheid tot voorkoop waarop de huurder aanspraak kan maken. Daarom moet alle informatie over de verkoop in het schrijven worden opgenomen: het adres van de woning, de vloeroppervlakte, de kadastrale omschrijving van het goed, de prijs en de verkoopvoorwaarden.
Deze kennisgeving staat gelijk met een verkoopaanbod aan de huurder. Over de voorwaarden en de verkoopprijs kan echter niet worden onderhandeld.
Na ontvangst van deze kennisgeving geldt een termijn van 30 dagen. Tijdens deze periode kan de huurder het aanbod van de verhuurder aanvaarden en de woning dus overkopen. Zodra de periode van 30 dagen is verstreken of als de huurder niet op het aanbod van de verhuurder ingaat, kan de verhuurder de woning vrij te koop stellen.
Als het eigendom daarna aan een andere koper wordt aangeboden tegen een prijs of voorwaarden die voordeliger zijn, dan heeft de huurder nog eens 7 dagen de tijd om zijn voorkeurrecht uit te oefenen (wat dan in feite het eigenlijke voorkeurrecht van de huurder wordt).
Zowel de notaris als de makelaar moeten zich ervan vergewissen dat de huurder door de eigenaar van de woning correct is geïnformeerd over zijn voorkeurrecht. Als dit niet het geval is, moeten zij deze taak op zich nemen.
Welke sancties staan er op niet-naleving van de ordonnantie?
Als de eigenaar het voorkeurrecht (of recht van voorkeur) van de huurder niet eerbiedigt, heeft de huurder het recht om de ontbinding van de verkoop te vragen (nietigheid van de verkoop aan een derde). De huurder neemt vervolgens de plaats in van de koper en betaalt dezelfde prijs (plus de kosten voor administratieve formaliteiten) door een subrogatoirerechtsvordering in te stellen tegen de koper van het goed. De koper van de woning die hierdoor schade lijdt, kan vervolgens verhaal halen bij de verhuurder, de makelaar of de notaris.
Le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a voté, en date du 19 septembre 2023, en faveur d’une nouvelle ordonnance relative au droit de préférence pour le locataire d’un bien loué. L’entrée en vigueur de cette nouvelle mesure est prévue pour le mois de janvier 2024. Qu’est-ce que le droit de préférence ? Comment cela se déroule-t-il concrètement ? Quelles mesures sont applicables si le propriétaire enfreint cette mesure ? L’Expat Welcome Desk vous informe !
Quelle est la mesure actuellement en vigueur ?
Comme disposé par l’article 242 du Code bruxellois du Logement, le locataire doit être informé de l’intention du propriétaire de vendre son logement par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier et ce, avant toute communication publique de cette mise en vente. Cette mesure n’est d’application que pour les ventes de gré à gré.
Ce droit d’information ne confère donc aucun droit de préférence au locataire du bien loué en cas de mise en vente du bien. Le locataire peut évidemment faire part de son intention de racheter le bien mais il disposera des mêmes droits que les autres potentiels acheteurs.
Le droit de préférence
Qu’est-ce que c’est ?
Le droit de préférence est un droit qui permet au locataire d’acheter le logement loué avant toute autre personne, aux conditions proposées par le bailleur qui met ce logement en vente. L’idée étant de permettre aux locataires d’accéder à la propriété mais aussi de leur assurer une certaine stabilité.
Le champ d’application de l’Ordonnance
Mise en application de la norme
Cette mesure entre en vigueur à Bruxelles le 1er janvier 2024. Elle sera donc d’application pour toutes les procédures de ventes conclues après cette date. Les locataires habitant en Région Flamande et Wallonne ne sont pas concernés par cette nouvelle mesure.
Qui est le locataire concerné ?
Le locataire (signataire du contrat de bail) doit obligatoirement être domicilié dans le logement mis en vente pour bénéficier du droit de préférence. Son cohabitant légal ou de fait ainsi que leurs enfants (s’ils sont également domiciliés dans le logement) bénéficient également de ce droit de préférence.
Pour quel type de bail ?
La mesure s’applique aux baux d’habitation de résidence principale d’une durée de 9 ans et plus.
Par extension, elle est également d’application pour
Un bail d’un an qui se transforme en bail de neuf ans (car le preneur continue à occuper le logement sans opposition du bailleur) ;
Un bail de trois ans prolongé suite à un accord commun des parties.
Quels types de vente sont exclus ?
Plusieurs types de vente sont exclus par l’Ordonnance notamment la vente à un partenaire ou à un membre de la famille du vendeur jusqu’au troisième degré, la vente à une administration publique, la vente en rente viagère, …
La liste complète est disponible dans l’Ordonnance.
Comment cela fonctionne-t-il concrètement ?
Le bailleur doit informer le locataire de son intention de vendre le bien loué ainsi que du droit de préférence de ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception. C’est pourquoi, toutes les informations relatives à la vente doivent être mentionnées dans ce courrier : adresse du bien, superficie au sol, désignation cadastrale du bien, le prix et les conditions de vente.
Cette notification équivaut à une offre de vente au profit du locataire. Cependant, les conditions et le prix de vente sont non-négociables.
Un délai de 30 jours commence à courir à partir de la réception de cette notification. Durant ce délai, le locataire peut accepter l’offre du bailleur et donc, racheter le bien. Si le délai de 30 jours expire ou que le locataire n’accepte pas l’offre du propriétaire, le bailleur peut mettre son bien en vente de manière publique. A noter que le délai de 30 jours est un maximum, et que le locataire peut très bien réagir avant la fin du délai. Si le locataire n’a pas écrit au propriétaire à la fin des 30 jours au plus tard, cette absence de réponse sera considérée comme une renonciation à l’exercice du droit de préférence.
Si le bien est ensuite proposé à un autre acquéreur à un prix ou à des conditions plus avantageux, le locataire dispose alors de 7 jours supplémentaires pour exercer son droit de préférence (qui en réalité, devient le droit de préemption du locataire).
Le notaire ainsi que l’agent immobilier doivent se charger que le locataire a correctement été averti de son droit de préférence par le propriétaire du bien. Si ce n’est pas le cas, cette tâche leur incombera.
Quelle est la pénalité en cas de non-respect de l’Ordonnance ?
Si le propriétaire ne respecte pas le droit de préférence du locataire (ou son droit de préemption), le locataire a le droit de demander l’annulation de la vente (nullité de la vente faite à un tiers). Il prendra ainsi la place de l’acheteur en payant le même prix (ainsi que le prix des formalités administratives) via une action en justice en subrogation contre l’acquéreur du bien. Ce même acquéreur du bien lésé pourra se retourner contre le bailleur, l’agent immobilier ou le notaire.
