Balancing people’s rights and duties can be tricky, especially when it comes to neighbours… Noise from the flat next door or your neighbour’s tree which blocks sunlight… What are neighbourhood annoyances? Who is responsible? And how do you resolve disputes? The Expat Welcome Desk has the lowdown!
What is a neighbourhood annoyance?
Legal definition
Articles 3.101 and 3.102 of the new Civil Code now serve as the legal basis for this issue. Neighbourhood annoyance occurs when the following three criteria are met:
· An imbalance;
· Excessive annoyance (by an action, omission, or event) caused to the neighbour;
· The annoyance must be attributable to the person who is held liable.
Who are your ‘neighbours’?
· Any individual who has a legal right of ownership;
· Usufructuaries, superficiaries, and tenants in accordance with their personal or property rights;
· Business owners, if the neighbourhood annoyance is related to a transfer in the contract concluded with the owner of a property or if they have obtained the right to build or convert a property (as this generally involves an assumption of all the related rights and duties).
A change in the Civil Code: preventive action
Different types of annoyances
As stipulated in Article 3.102 of the new Civil Code, “if an immovable property causes serious and obvious risks, either in terms of health, safety, or pollution to a neighbouring immovable property”, the owner or tenant of the property who is likely to suffer damage may take preventive action by starting court proceedings. E.g., a party wall that is in bad condition, posing a risk in terms of stability.
Neighbourhood annoyances, which are in some cases cumulative, may occur during the day (daytime annoyance) or at night (night-time annoyance). Three different types exist:
=> Odour nuisance;
=> Visual nuisance (including lighting problems).
=> Noise nuisance (due to behaviour or activities);
Please note: in the Brussels-Capital Region, the decree of 21 November 2002 (on the fight against neighbourhood noise) sets out which sources of noise fall under this decree and the maximum noise thresholds for any audible noise (noisy installation or activity) to be respected. This list serves as a reference that neighbours in the vicinity of this source of noise must use to demonstrate that the noise is causing neighbourhood annoyance. Different thresholds apply depending on several criteria:
· The place where the annoyance is perceived (in or outside the building, type of premises)
· time of day
· day of the week
· the designated use of the area under the Plan Régional d’Affectation du Sol (Regional Designated Land Use Plan).
How to prove there is annoyance?
This can be proven by any legal means, including witness statements, letters, photos, a police report…
How to resolve the issue?
Tenants
As a tenant, you cannot take legal action against your landlord in case of neighbourhood annoyance as the latter is not obliged to cover actual annoyance under the lease.
If, however, the annoyance is due to a hidden defect of the property or to non-urgent work performed during the time that you are a tenant, you may be able to hold your landlord liable.
Landlords
As a landlord, you are not normally responsible for neighbourhood annoyance caused by your tenant. You should, however, note that any annoyance caused by your tenant might cause you damage in the long term (complaints from neighbours, reputation damage, deterioration in relations with neighbours, or even legal proceedings against you). You must therefore ensure that your tenant respects the building’s internal policy and the basic rules of living together. If you are notified of any neighbourhood annoyance caused by your tenant, you should contact them to inform them of the issue and find an amicable way of resolving the issue. We recommend that you do this in writing to ensure you have proof.
Resolution
As with any dispute, the first way to resolve it is to find an amicable way of settling the issue with your neighbour.
If, however, the problem remains unresolved, we recommend starting mediation. Mediation is voluntary when initiated by both parties concerned by the issue. The mediator (a third party) will help you find a solution that works for you both. The judge or notary can make this agreement binding (through a judgement or deed) if you request this. This incurs a charge.
Another way of resolving the dispute (the last step before the justice of the peace) is to begin conciliation proceedings. This simple, free procedure can even be requested verbally, at the court registry. The judge will then help the two parties involved to find a solution to their problem, recording this solution in a written document that is equivalent to a judgement.
The last option for resolving neighbourhood annoyance is to lodge a complaint with the justice of the peace, who will analyse the situation to ‘determine whether the annoyance is excessive’.
The judge may order that various types of measures be taken to restore the balance that has been disrupted by the initial annoyance:
by awarding damages as compensation for the annoyance;
by requiring the financing of compensatory measures (e.g., the owner of a pub must pay for the insulation of his establishment to ensure the music causes less nuisance to neighbours);
by ordering that the act causing the annoyance ceases provided that this does not cause a new imbalance.
What about night-time annoyance?
Night-time annoyance is a prime cause of neighbourhood annoyance, that is regulated and punishable. The law states that you may not cause any noise or annoyance at night, by any means and in any form whatsoever, from 10 p.m. in the evening until 6 a.m. in the morning. This includes shouting and human voices, engine and machine noise, music, barking dogs, etc.
Complaints should be made to the police (101).
Communes can impose administrative fines for night-time annoyance in their general police regulations (which are published on the commune’s website), which specify the hours for night-time annoyance. Civil penalties (imposed by the justice of the peace) and criminal penalties may also apply.
Het is soms niet eenvoudig om een evenwicht te vinden in wederzijdse rechten en plichten, zeker als het over buren gaat. Dank maar aan lawaai in het appartement van de buren, de schaduw van de boom bij de buren in de tuin... Wanneer is er sprake van burenhinder? Wie is verantwoordelijk? Hoe lost u een geschil op? De Expat Welcome Desk zet de lijnen uit!
Wat is burenhinder?
Wettelijke omschrijving
De artikelen 3.101 en 3.102 van het nieuw burgerlijk wetboek gelden voortaan als rechtsgrond voor deze materie. Het gaat om burenhinder als de volgende drie elementen samen bestaan:
· Er is een verstoord evenwicht;
· Er wordt bovenmatige hinder veroorzaakt (een handeling, een nalatigheid of een strafbaar feit) bij de buren;
· De hinder moet toerekenbaar zijn aan de persoon die aansprakelijk wordt gesteld.
Wie zijn de « buren »?
· Iedereen met een wettelijk eigendomsrecht;
· Vruchtgebruikers, opstalhouders en huurders in functie van hun persoonlijk of zakelijk recht;
· Aannemers, als de burenhinder valt binnen de contractuele verbintenis met de eigenaar van een pand of als er een recht van opstal is verkregen om te bouwen of te verbouwen (aangezien er doorgaans sprake is van een overname van alle rechten en plichten).
Nieuw in het burgerlijk wetboek: de preventieve vordering
De verschillende soorten overlast
Zoals bepaald in artikel 3.102 van het nieuw Burgerlijk Wetboek kan « indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt », de eigenaar of de huurder van het naburige onroerend goed die schade dreigt te lijden een preventieve vordering instellen bij de rechtbank. Bijvoorbeeld: over de broosheid van een tussenmuur die de stabiliteit in gevaar brengt.
De overlast, die soms cumulatief is, kan zich overdag (daghinder) of 's nachts (nachthinder) voordoen. Er zijn drie soorten hinder:
=> Geurhinder;
=> Visuele hinder (inclusief problemen met de lichtinval);
=> Geluidshinder (verbonden aan bepaalde gedragingen of activiteiten).
N.B.: In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest stelt het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de strijd tegen het buurtlawaai de geluidsbronnen vast die als hinder worden aanzien, met de maximale geluidsdrempels die voor elke waarneembare geluidsbron (lawaaierige installatie of activiteit) moeten worden nageleefd. Deze lijst is de referentie die buren in de nabijheid van deze bron moeten hanteren om aan te tonen dat er sprake is van burenhinder door het lawaai. Er zijn echter een aantal factoren die op deze drempels inwerken:
· de plaats waar de hinder wordt waargenomen (in het gebouw of erbuiten, soort ruimte)
· het tijdstip van de dag
· de dag van de week
· de stedenbouwkundige bestemming van het gebied in het Gewestelijk Bestemmingsplan
Hoe kan ik het bewijzen?
De hinder kan worden aangetoond met alle beschikbare rechtsmiddelen zoals getuigenverklaringen, brieven, foto's, politieverslagen...
Welke oplossingen heb ik?
Als huurder
Als huurder kunt u bij burenhinder geen juridische stappen ondernemen tegen uw huisbaas omdat deze niet de plicht heeft om feitelijke overlast aan te pakken.
Als de overlast echter te wijten is aan een verborgen gebrek in de woning of aan niet-dringende werkzaamheden die tijdens de huurperiode zijn uitgevoerd, kan de huurder de eigenaar eventueel aansprakelijk stellen.
Als eigenaar
Als eigenaar bent u normaal gesproken niet verantwoordelijk voor burenhinder die door uw huurder wordt veroorzaakt. Wel mag u niet uit het oog verliezen dat hinder veroorzaakt door een huurder u op lange termijn schade kan berokkenen (klachten van buren, reputatieschade, verstoorde verstandhouding met de buren, ... of zelfs gerechtelijke stappen tegen uzelf). Daarom is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de huurder het huishoudelijk reglement van het gebouw en de omgangsregels naleeft. Als u verneemt dat uw huurder burenhinder veroorzaakt, dan raden wij u zeker aan om hierover contact op te nemen en samen te zoeken naar een minnelijke schikking. Doe dit schriftelijk zodat u een bewijs hebt van uw initiatief.
Methoden om het geschil te regelen
Zoals bij elk geschil is de eerste weg om dit onevenwicht op te lossen een minnelijke schikking met de buren om de situatie te verhelpen.
Als de toestand toch aanhoudt, raden wij u aan om een bemiddeling op te starten. Bemiddeling heet vrijwillig als het initiatief hiertoe uitgaat van de twee partijen die betrokken zijn bij het burengeschil. De bemiddelaar (de derde partij) helpt u bij het vinden van een gezamenlijke oplossing. Een rechter of een notaris kan deze overeenkomst bindend maken (in een vonnis of een akte) als u daarom vraagt. Aan die procedure zijn wel kosten verbonden.
Een andere manier om het geschil op te lossen (voordat u naar een vrederechter stapt) is door een verzoeningsprocedure te starten. Deze eenvoudige en kosteloze procedure kan zelfs mondeling worden aangevraagd bij de griffie van de rechtbank. Een rechter zal de beide betrokken partijen helpen bij het vinden van een oplossing en legt deze vervolgens vast in een proces-verbaal, dat gelijkstaat aan een vonnis.
De laatste mogelijke stap bij het oplossen van burenhinder is een klacht bij de vrederechter, die de toestand dan onderzoekt om vast te stellen of de hinder buitensporig is.
De rechter kan verschillende soorten maatregelen opleggen om het evenwicht te herstellen dat door de oorspronkelijke hinder werd verstoord:
door een schadevergoeding toe te kennen ter compensatie van de overlast;
door de financiering van compenserende maatregelen te eisen (de eigenaar van een horecagelegenheid moet bijvoorbeeld betalen om zijn zaak beter te isoleren zodat de buren minder last hebben van de muziek);
door te gelasten dat de handeling die de hinder veroorzaakte, wordt gestaakt, op voorwaarde dat dit niet leidt tot een nieuwe verstoring van het evenwicht.
Wat met nachtlawaai?
Eén van de meest courante vormen van burenhinder is nachtlawaai en dit wordt dan ook uitdrukkelijk gereglementeerd en bestraft. Het is verboden om 's nachts, doorgaans tussen 22 uur 's avonds en 6 uur 's ochtends, op welke manier en in welke vorm dan ook lawaai of geluidsoverlast te veroorzaken. Het gaat daarbij om geschreeuw en menselijke stemmen, motor- en machinegeluiden, muziek, blaffende honden enz.
Klachten kunnen worden ingediend bij de politie (101).
Elke gemeente kan administratieve boetes opleggen voor nachtlawaai in haar algemeen politiereglement (dat kan worden geraadpleegd op de website van de gemeente), waarin de uren staan vermeld gedurende dewelke overlast aanzien wordt als nachtlawaai. In sommige gevallen kunnen zelfs burgerrechtelijke (door de vrederechter) of strafrechtelijke sancties worden uitgesproken.
Focus sur les troubles de voisinage en région bruxelloise
Il est parfois délicat de trouver un équilibre entre les droits et les devoirs de chacun, surtout quand il s’agit des voisins … les bruits qui viennent de l’appartement d’à côté ou encore l’arbre du voisin qui fait de l’ombre dans votre jardin … A partir de quand peut-on parler de trouble du voisinage ? Qui est responsable ? Comment résoudre ce conflit ? L’Expat Welcome Desk vous guide !
Qu’est-ce qu’un trouble de voisinage ?
La définition légale
Les articles 3.101 et 3.102 du nouveau Code civil sont désormais les bases légales en la matière. Il y a trouble de voisinage lorsque les trois éléments suivants sont réunis :
· Un déséquilibre ;
· Un trouble (une action, une omission ou un fait) excessif occasionné au voisin ;
· Le trouble doit être imputable à la personne dont la responsabilité est mise en cause.
Qui sont les « voisins » ?
· Toute personne qui a un droit de propriété légal ;
· Les usufruitiers, superficiaires et locataires selon le droit personnel ou réel ;
· Les entrepreneurs, si les troubles de voisinage font l’objet d’un transfert dans le contrat conclu avec le propriétaire d'un bien immobilier ou encore, s'ils ont obtenu un droit de superficie pour construire ou transformer (car il y a, généralement, une reprise de tous les droits et devoirs).
La nouveauté du Code civil : l’action préventive
Les différents types de nuisances
Comme le dispose l’article 3.102 du nouveau Code civil, « si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l'égard d'un bien immeuble voisin », une action en prévention peut être introduite en justice par le propriétaire ou le locataire du bien immeuble voisin qui serait susceptible de subir un dommage. Ex : la fragilité d’un mur mitoyen mettant en péril sa stabilité
Les nuisances, qui sont parfois cumulatives, peuvent se produire durant la journée ( nuisance diurne) ou durant la nuit ( nuisance nocturne). Il en existe trois :
=> Nuisances olfactives ;
=> Nuisances visuelles (en ce compris, les problèmes de luminosité).
=> Nuisances sonores (liées au comportement ou à une activité) ;
N.B. : En Région de Bruxelles-Capitale, l’arrêté du 21 novembre 2002 (relatif à la lutte contre le bruit de voisinage) établit les sources de bruits visées par cette arrêté ainsi que les seuils de bruit maximum pour toute source sonore audible (installation ou activité bruyante) qui doit être respecté. Cette liste est la référence dont le voisinage aux alentours de cette source doit se servir pour démontrer qu’il y a un trouble de voisinage généré par le bruit. Néanmoins, il existe des seuils différents en fonction de plusieurs éléments :
· l’endroit où la gêne est perçue (intérieur ou extérieur du bâtiment, type de local)
· l’heure de la journée
· le jour de la semaine
· affectation urbanistique de la zone définie au Plan Régional d’Affectation du Sol
Comment le prouver ?
Le trouble peut être démontré par toutes voies de droit, à savoir des témoignages, des courriers, des photographies, un constat de police, …
Comment peut-on le résoudre ?
En tant que locataire
En tant que locataire, vous ne pouvez pas vous retourner contre votre bailleur en cas de trouble de voisinage car ce dernier n’est pas tenu de garantir les troubles de fait.
Cependant, si la nuisance est due à un vice caché du bien ou à des travaux non-urgents effectués durant la location, votre locataire pourrait soulever la responsabilité du bailleur.
En tant que propriétaire
En tant que propriétaire, vous n’êtes normalement pas responsable du trouble de voisinage que cause votre locataire. Cependant, il est important de se rappeler que des troubles causés par votre locataire pourrait vous causer des torts sur le long terme (plainte des voisins, atteinte à votre réputation, détérioration des relations avec les voisins, … voire une action en justice où vous seriez impliqué). Il est donc important de veiller à ce que le locataire respecte le ROI (règlement d’ordre intérieur) du bâtiment et les règles de savoir-vivre ensemble. Si vous avez pris connaissance des troubles de voisinage causés par votre locataire, nous vous invitons à contacter celui-ci afin de lui en faire part et de trouver une solution à l’amiable. Nous vous invitons à le faire par écrit afin de garder une preuve.
Méthodes de résolution
Comme pour tout conflit, la première manière de résoudre ce déséquilibre est de trouver une solution à l’amiable avec votre voisin en vue de régler la situation.
Si malgré cela la situation persiste, nous vous invitons à entamer une médiation. On parle de médiation volontaire lorsqu’elle se fait à l’initiative des deux parties impliquées dans le trouble de voisinage. Le médiateur (tierce partie) vous aidera à trouver une solution commune. Le juge ou le notaire peuvent rendre cet accord contraignant (via un jugement ou un acte authentique) si vous en faites la demande. Cette procédure est payante.
Une autre manière de résoudre ce conflit (avant de faire appel à un juge de paix) est d’entamer une procédure en conciliation. Cette procédure simple et gratuite peut même être demandé oralement au greffe du tribunal. Le juge va aider les deux parties impliquées à trouver une solution et inscrire celle-ci dans un procès-verbal, qui sera équivalente à un jugement.
La dernière étape pour résoudre un trouble de voisinage est d’introduire une plainte auprès du juge de paix qui analysera la situation afin « de déterminer le caractère excessif du trouble ».
Le juge peut ordonner différents types de mesure afin de rétablir l’équilibre rompu par le trouble initial :
en accordant une indemnité qui compense la nuisance;
en imposant le financement des mesures compensatoires (par exemple, le propriétaire d'un débit de boissons doit payer pour mieux isoler son établissement afin que les voisins soient moins gênés par la musique);
en ordonnant de faire cesser l'acte à l'origine du trouble mais pour autant que cela n'entraîne pas un nouveau déséquilibre.
Quid du tapage nocturne ?
Bien connu comme trouble de voisinage, le tapage nocturne est réglementé et sanctionné. Il est en effet interdit de provoquer, par quelque moyen et sous quelque forme que ce soit, tout bruit ou tapage nocturne, pendant la période allant souvent de 22h le soir à 6h le matin. Sont notamment concernés : les cris et voix humaines, les bruits de moteurs et de machines, la musique, les aboiements des chiens…
Les plaintes peuvent être adressées à la permanence de Police (101).
Chaque commune peut prévoir des amendes administratives pour tapage nocturne dans leurs règlements généraux de police (consultables sur le sites internet de la commune), lesquels précisent les heurespendant lesquelles le tapage devient nocturne. Mais des sanctions civiles (prise par le juge de paix) et pénales peuvent aussi s’en suivre.
