En Belgique, tous les logements sont loués sur base d’un contrat de bail écrit et signé. Gardez à l’esprit que votre signature sur un contrat de location signifie que vous acceptez toutes les clauses de celui-ci.
Suite à la sixième réforme de l'État, la loi spéciale du 6 janvier 2014 attribue aux régions la compétence de fixer les règles relatives aux baux qui pourront s’écarter du droit commun (ce dernier reste de la compétence du législateur fédéral). Les règles qui régissent la matière du bail diffèrent selon la région où le logement se situe mais aussi en fonction du contrat de bail que vous signez. C’est pourquoi, au sein de la région de Bruxelles-Capitale, les normes relatives à cette matière sont principalement contenues dans le Code bruxellois du logement. Ainsi, il est d’application pour les baux en cours et ceux conclus après le 1er janvier 2018.
En cas de litiges, c’est le juge de paix du canton judiciaire où se trouve le logement qui est compétent. C’est pourquoi, il est conseillé de conclure un bail en français ou en néerlandais.
Ne vous précipitez pas pour signer votre bail ! Contactez d’abord l’Expat Welcome Desk (02/430.66.00 ou info@commissioner.brussels) afin de bénéficier d’une assistance expérimentée et ce, gratuitement.
LES 3 TYPES DE BAUX DE RÉSIDENCE PRINCIPALE
(Art. 237 à 239 Code bruxellois du Logement - CBL)
Il faut faire une distinction entre un bail de très courte durée (1), de courte durée (2) et de longue durée (3).
(1) Le bail d’une durée inférieure à six mois prend fin, sans préavis, à l’expiration de la durée convenue dans le bail, sauf en cas de prorogation de celui-ci. Il n’y a pas de possibilité d’y mettre fin anticipativement. (Art. 238, AL. 3 CBL).
(2) Le bail d’une durée de six mois à 3 ans prend, en principe, fin moyennant un congé du bailleur ou du preneur au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue dans le bail. Dans ce cas, aucune indemnité n’est due.
De commun accord, les parties peuvent proroger le bail de courte durée, une ou plusieurs fois, par écrit, aux mêmes conditions jusqu’une durée maximale de 3 ans. (Art. 238, AL. 1 et 2 CBL)
Cependant, le preneur peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Quant au bailleur, il peut mettre fin au bail anticipativement, mais uniquement après la première année de location et seulement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par un membre de sa famille (ou ceux de son conjoint) . Dans cette hypothèse, le bailleur devra notifier au preneur un préavis de trois mois et lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer. (Art. 238, AL. 4 CBL)
(3) Le bail de résidence principale dure automatiquement neuf ans, même s’il est conclu sans indication de durée ou pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans (un bail conclu pour une durée de 5 ans est valable, mais sera considérée comme étant conclu pour neuf ans).
Le bail prend fin à l’issue de la période de neuf ans, à condition que l’une ou l’autre des parties ait donné congé au moins six mois avant son échéance. Le préavis peut être donné sans motif et aucune indemnité n’est due par la partie qui prend cette initiative.
Si aucune des deux parties ne met fin au bail à l’expiration de cette période de neuf ans, le bail est prolongé pour une durée de trois ans aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les trois ans, sans motif et sans devoir payer d’indemnité, mais moyennant un congé de six mois également. (Art. 237, §1 CBL).
Le bailleur peut mettre fin au bail avant son échéance :
À tout moment, pour occupation personnelle, à condition de notifier au preneur un congé de six mois. Le bail peut exclure ou limiter (par exemple, dans le temps ou quant aux personnes concernées) le droit du bailleur de mettre fin au bail pour l’occuper personnellement. Le congé, pour être valable, doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. (Art. 237, §2 CBL)
Le bailleur peut, mais uniquement à l’échéance du premier ou deuxième triennat, également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Le bail peut exclure ou limiter (par exemple, dans le temps) le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux. Cette faculté ne peut être exercée par le bailleur que s’il notifie au preneur un congé de six mois, en précisant le motif invoqué. Celui-ci doit répondre en outre à quatre conditions énoncées dans le Code. (Art. 237, §3 CBL)
Le bailleur peut, mais uniquement à l’échéance du premier ou du deuxième triennat, mettre fin au bail sans devoir justifier d’un motif en lui versant cependant une indemnité. Le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin au bail sans motif. Le bailleur doit, pour pouvoir exercer ce droit de résiliation, notifier au preneur un congé de six mois et lui verser une indemnité. Cette indemnité est égale à neuf mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat ou à six mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat. (Art. 237, §4 CBL)
Le preneur est également autorisé à mettre fin au bail, à tout moment, moyennant un congé de 3 mois. Dans ce cas, il payera en outre une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer selon qu’il mettra fin à son occupation durant la première, seconde ou troisième année du bail. À partir de la quatrième année du bail, le preneur ne doit plus payer d’indemnité s’il veut mettre fin au contrat de manière anticipée mais le préavis de 3 mois est toujours requis. (Art. 237, §5 CBL)
=> Il est donc important de signer un bail correspondant à la durée de votre séjour !
CHARGES LOCATIVES
(Art. 224 - 225 & art. 240 – 241 CBL)
Les charges individuelles et communes liées à un loyer peuvent être étonnamment élevées. En tant que futur locataire, nous vous conseillons vivement de vous renseigner sur les charges que vous serez amené à payer.
Charges communes
Sont inclus les frais de maintenance concernant la copropriété (ex : frais d’entretien de l’ascenseur, éclairage des escaliers, frais de nettoyage…) excepté les grosses réparations.
Sont calculées en fonction de la superficie de l’appartement.
Charges individuelles
Sont directement liées à la consommation du locataire (eau, gaz et électricité).
Sont directement facturées au locataire par le fournisseur d’énergie ou indirectement via la copropriété.
Payement anticipé ou forfait ?
Les avances mensuelles sont des dépôts sur les dépenses réelles calculés définitivement dans les comptes définitifs, sur une base annuelle / méthode basée sur la consommation réelle du locataire.
Un forfait est une somme fixe précisée dans le contrat de bail. Cela ne doit pas correspondre avec la consommation réelle du locataire. Aucun compte final n’est établi. Ce système est souvent appliqué aux locations meublées de courte durée à court terme. (Avec ce forfait, le bailleur n’est pas autorisé à demander un supplément au locataire).
=> Bon à savoir => il existe des coûts supplémentaires liés à une location : garantie locative, souscription TV/Internet, entretien du chauffage central, assurance responsabilité civile du locataire, …
=> Le précompte immobilier et la part du propriétaire pour l’assurance incendie ne peuvent jamais être facturés au locataire.
GARANTIE LOCATIVE
(Art. 248 – 249 CBL)
La garantie locative est une somme d’argent qui indemnise le propriétaire si son bien est endommagé. Presque tous les propriétaires en Belgique exigent une garantie locative équivalente à deux mois voire trois mois de loyers maximum. Cette somme doit êtrepayée lors de la signature du bail et avant la remise des clés.
Deux types de garantie existent :
Le transfert de la garantie sur un ‘compte en banque bloqué'
Ce système est le plus courant. Dans ce cas, la somme représente l’équivalent de deux mois de loyers. Le propriétaire et le locataire doivent tous deux signer un document pour ouvrir ce compte. La garantie reste celle du locataire et les intérêts lui seront dus jusqu’à ce que qu’il quitte le logement. Afin de recevoir ce papier, il doit s’adresser à une banque. (Art. 248, §3 CBL)
La garantie bancaire :
Dans ce cas, la somme est équivalente à trois mois de loyers. Ce système est choisi lorsque le locataire n’a pas la possibilité de payer toute la garantie locative en une fois. Lorsque le contrat de location est conclu, la banque devient le garant du locataire. Le locataire paye la garantie (=3 mois de loyers) à la banque par versements mensuels pour la durée du contrat de bail, pour une période maximum de 3 ans. Ce cas de figure est rare ! (Art. 248, §4 CBL)
Si vous payez la garantie locative en cash ou par virement bancaire sur le compte courant du propriétaire, cette somme sera considérée comme une simple créance et vous perdrez votre privilège en cas d’insolvabilité du bailleur.
Évitez autant que possible de la payer en cash mais si vous le faites, demandez au bailleur un reçu signé et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.
Libération de la garantie (Art. 249, §2 CBL)
La garantie ne peut être remboursée que sur production d’un accord écrit du preneur et du bailleur établi après la fin du bail. Cela peut être sous forme d’une lettre ou d’un formulaire spécial fourni par la banque et signé par les deux parties.
La restitution de la garantie locative ne se fera qu’à la condition qu’aucun dommage locatif ne soit indiqué dans l’état des lieux de sortie ou prouvé par le propriétaire (dans le cas où aucun état des lieux d’entrée n’ait été réalisé). Les deux parties signent alors un formulaire, préparé par la banque, sur lequel le détail de l’emploi du solde correspondant à la garantie locative est expliqué. En effet, le montant remboursé au locataire dépend du dommage locatif qui a été évalué. Une fois que la banque reçoit ce formulaire ou la lettre ( signée par les deux parties), elle procède à la répartition de la somme.
En cas de litige, la libération se fera grâce à la copie d’un jugement exécutoire émanant du juge de paix du canton judiciaire où le bien se situe, c’est-à-dire qui puisse être exécuté de manière forcée malgré les procédures de recours ou malgré le blocage de la somme sur un compte de la Caisse des dépôts et consignations.
ETAT DES LIEUX
(Art. 1730, §1er C. civ and art. 220 CBL)
Il s’agit d’ une description détaillée des pièces, du matériel ainsi que des biens qui se trouvent au sein du logement loué. C’est une pratique standard dans les contrats de location belge. La description peut être faite par un expert désigné par les deux parties (à frais communs) ou à l’amiable (sans frais). Pour trouver un expert, faites appel à CIBEX ou ABEX.
=> BON À SAVOIR : le locataire peut refuser l’expert choisi par le propriétaire. Il est important que les deux parties expriment leur accord quant au choix de l’expert.
Nous vous conseillons de programmer l’état des lieux AVANT d’emménager dans votre nouveau logement (même si cela n’est pas requis par la loi). La loi autorise à réaliser l’état des lieux, à n’importe quel moment, durant le premier mois du contrat de location. Ce document doit contenir les numéros de compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Avant de signer le document, lisez le attentivement et n’hésitez pas à faire des remarques par écrit (même si la description a été réalisée par une expert). L’état des lieux d’entrée doit être attaché au bail et enregistré avec ce dernier.
Pour les parties qui souhaitent réaliser l’état des lieux à l’amiable, vous pouvez notamment vous référer à un modèle d’état des lieux disponible sur le site logement.brussels.
Lorsque le locataire quitte le logement, il est important qu’il ôte les vis, clous et crochets et qu’il nettoie consciencieusement l’ensemble du logement. Il faut également faire un relevé des différents compteurs.
Cet état des lieux de sortie sera réalisé et comparé avec l’état des lieux d’entrée. Si les deux parties sont d’accord sur les conclusions, la garantie locative sera intégralement remboursée au locataire si aucun dommage locatif n’a été causé au logement loué. L’usure normale est acceptable mais on prend cependant en compte la durée de l’occupation. En cas de litige, l’affaire peut être portée devant le juge de paix
ENTRETIENS ET REPARATIONS
(Art. 223 CBL)
Le bailleur doit effectuer les réparations majeures, notamment dues à la vétusté et à la force majeure.
Le locataire, quant à lui, doit effectuer l’entretien général et les réparations des dommages causés par sa faute.
S’il y a un problème dans la location, le locataire doit en informer le propriétaire le plus vite possible (oralement et par écrit).
En cas de litige, le locataire ne doit jamais arrêter de payer le loyer ! Il doit envoyer une lettre recommandée au propriétaire dans laquelle il lui demande d’obtempérer.
ENREGISTREMENT DU BAIL
(Art. 227 CBL)
1/ Pourquoi faire enregistrer son contrat de bail ?
L’enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire imposée par un code fiscal, le code des droits d'enregistrement. Toute modification ou tout avenant au contrat de bail doit également être enregistré. Le but de l’enregistrement du contrat de bail est de donner une « date certaine » à ce contrat. Cela signifie que les autres personnes intéressées ne peuvent plus prétendre qu'elles ne sont pas au courant de l'existence du bail, et devront le respecter. On dit que le bail est « opposable aux tiers ». Cette formalité confère une certaine protection au propriétaire ainsi qu’au locataire.
=> Protection du locataire
En cas de vente du bien : si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale a été enregistré, le locataire bénéficie d’une protection légale en cas de vente de l’immeuble qu’il loue. En effet, il est protégé d’une expulsion immédiate par le nouveau bailleur (à savoir le nouveau propriétaire du bien loué) qui est tenu de respecter le contrat de bail en cours. Si le nouveau propriétaire souhaite mettre fin au contrat, il pourra le faire en donnant un préavis au locataire mais uniquement dans les conditions stipulées au contrat.
Si le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale (peu importe sa durée) n’est pas enregistré, le locataire pourra mettre fin à ce contrat sans préavis ni indemnités, mais devra tout de même réaliser une formalité préalable auprès du bailleur (voir point 6).
=> Protection du bailleur (propriétaire)
Le locataire devra toujours donner un préavis pour mettre fin au bail si le propriétaire a enregistré le contrat de bail d’une habitation utilisée comme résidence principale. C’est le principe légal de la « protection du bailleur ».
=> Regroupement familial
Dans le cadre d’une demande de séjour basée sur la procédure de regroupement familial, le bail de location du regroupant doit parfois (selon les nationalités des parties) être obligatoirement enregistré.
2/ Qui doit procéder à l’enregistrement du contrat ?
Les formalités de l’enregistrement et les frais éventuels qui y sont liés sont à charge du bailleur. Le bailleur s’engage à enregistrer le bail dans les deux mois de sa signature, de même que les annexes signées et l’état des lieux d’entrée. Il remet, par après, la preuve au preneur.
Si le bailleur fait enregistrer son bail après l’expiration du délai de deux mois, il devra payer une amende forfaitaire fixée à environ 25€.
Cependant, le locatairepeut - il n’y a aucune obligation - faire enregistrer le contrat de bail lui-même.
3/ Comment faire enregistrer le contrat de bail ?
Attention : le contrat de bail doit toujours être signé par les deux parties.
Le bail doit être enregistré au bureau Sécurité juridique compétent, à savoir celui situé dans le ressort duquel l'immeuble se trouve.
Pour connaître les bureaux Sécurité juridique compétents surfer sur Finances.belgium.be en utilisant le guide des bureaux > Habitation > Enregistrer un bail de location > CHERCHER ou téléphoner au Contact Center du SPF Finances : 02.572.57.57.
Vous pouvez faire enregistrer votre contrat de bail soit :
Faites une copie en format PDF du contrat de bail et chargez-la dans l’application.
Envoyez votre demande.
Par la suite, vous recevrez un accusé de réception de votre demande. Lorsque votre contrat de bail sera enregistré, vous réceptionnerez la preuve d’enregistrement. Vous serez contacté en cas de demande incomplète.
=> Par poste
Téléphonez au n° général du SPF Finances : 02 572 57 57 et mentionnez quel type de contrat vous voulez faire enregistrer.
Un fonctionnaire du SPF Finances vous enverra un formulaire standard. Il existe 3 versions (selon le document à faire enregistrer) :
--> Demande d’enregistrement d’un contrat de bail avec ou sans état des lieux ;
--> Demande d’enregistrement d’un état des lieux locatif présenté séparément ;
--> Demande d’enregistrement d’un sous-bail ou d’un avenant, d’une cession ou résiliation de bail ou de sous-bail.
Remplissez le formulaire et ajoutez une copie du document.
Envoyez le formulaire avec la copie du document dans une enveloppe suffisamment affranchie au centre de scanning du SPF Finances. Vous trouverez l’adresse du centre de scanning sur le formulaire.
Une fois votre bail enregistré, vous recevrez la preuve d’enregistrement (une sorte de cachet de l’Administration). Vous serez contacté, si votre demande est incomplète.
4/ Combien cela coûte-t-il ?
L'enregistrement d'un contrat de bail est gratuit si l’immeuble est affecté uniquement à l’habitation d’une famille ou d’une personne qui habite seule.
5/ Comment savoir si le contrat de bail est enregistré ?
Vous pouvez vérifier vous-même si votre contrat de bail est bien enregistré via MyMinfin
1/ Identifiez-vous à l’aide de votre e-ID ou via Itsme
2/ Cliquez sur « Consulter mes baux de location » dans la rubrique « Mon habitation et mes biens immobiliers »
6/ Que se passe-t-il si le contrat de bail (longue ou courte durée) n’est pas enregistré ?
Si le bailleur manque à son obligation d’enregistrement du contrat, le preneur peut mettre fin au bail, sans préavis ni indemnité, pour autant qu’il ait adressé au bailleur une mise en demeure par courrier recommandé d’enregistrer le bail et que cette dernière soit restée sans suite utile pendant un mois. Ce n’est que si le bailleur ne s’exécute pas endéans le mois, qu’alors le locataire pourrait quitter le bien du jour au lendemain sans devoir payer d’indemnités. On imagine cependant que le propriétaire fera obstacle à ce mécanisme en réagissant rapidement au courrier envoyé et en faisant enregistrer le bail dans le délai imparti. Dans le cas où le propriétaire ne réagirait pas endéans le mois, alors le locataire pourra partir librement mais par prudence avertissez quand même le propriétaire de votre date de départ par courrier recommandé. Vous pourrez ainsi prouver que vous avez mis fin au contrat avant l’enregistrement du bail (si le propriétaire le fait enregistrer après votre départ). Enfin mettez vous d’accord avec lui pour fixer une date pour faire l’état des lieux et lui rendre les clés.
Attention cette résiliation du bail qui est prévue par l’article 227 du Code bruxellois du Logement ne peut pas être utilisée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la conclusion du contrat de bail.
NOTIFICATION DU PREAVIS
(Art. 231 CBL)
Ce point doit être lu en parallèle avec la section « Les 3 types de baux de résidence principale » car le calcul du préavis et de l’indemnité compensatoire de préavis dépend de la durée du bail conclu.
La loi exige l’envoi d’une notification de préavis sous forme d’un écrit pour mettre fin au contrat de location. Il n’y a pas de forme légale spécifique requise mais une lettre recommandée est plus sûre. Cette notification doit être envoyée par courrier 3 mois (complets) avant la date de fin du contrat de bail. Si vous ne le faites pas, il sera plus difficile de récupérer votre garantie locative.
Le préavis commence le premier jour du mois qui suit le mois de l’envoi de la lettre (par ex., vous envoyez la lettre le 10 juillet, le préavis commence le 01/08). La durée de celui-ci est de 3 mois.
Le "jour où le préavis est donné" est en principe le jour où l'autre partie a reçu le courrier. Certains considèrent cependant que "le jour où le préavis est donné" est le jour de l'envoi.
Par sécurité, envoyez donc votre préavis plusieurs jours à l'avance.
En cas de problèmes ou de non-respect d’un bail, seul un juge est compétent pour prononcer la résiliation d’un contrat.
