Housing

ONDERTEKENING VAN EEN HUUROVEREENKOMST 

In België worden alle woningen verhuurd op basis van een schriftelijke en ondertekende huurovereenkomst. Mondelinge contracten zijn dus niet legaal! Houd er rekening mee dat uw handtekening op een huurovereenkomst betekent dat u alle clausules van de overeenkomst accepteert.

Na de zesde staatshervorming geeft de bijzondere wet van 6 januari 2014 de gewesten de bevoegdheid om regels vast te stellen met betrekking tot huurcontracten die kunnen afwijken van het gemene recht (dit laatste blijft de verantwoordelijkheid van de federale wetgever). De regels die van toepassing zijn op de huurovereenkomst veranderen volgens de regio waar de woning zich bevindt, maar ook volgens het huurcontract dat u ondertekent. Daarom zijn de regels ter zake binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest allen opgenomen in de Brusselse Huisvestingscode (BHC). Deze is dus van toepassing op de lopende en de na 1 januari 2018 gesloten huurovereenkomsten.

In geval van geschillen is de vrederechter van het gerechtelijk kanton waar de woning zich bevindt, bevoegd. Het is daarom raadzaam om een huurcontract af te sluiten in het Frans of Nederlands.

U kunt ook de brochure « Un mauvais bail, ça peut faire mal – Les baux d’habitation à Bruxelles » (FR) / « Een slecht huurcontract kan pijnlijk zijn - Woninghuurovereenkomsten in Brussel. » (NL) raadplegen.

Haast je niet om je huurcontract te tekenen! Neem eerst contact op met de Expat Welcome Desk (02/430.66.00 of info@commissioner.brussels) om te kunnen profiteren van ervaren assistentie zonder kosten.
(Art. 238 tot 239 Brusselse Huisvestingscode - BHC)

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen een huurcontract op zeer korte termijn (1), een huurcontract op korte termijn (2) en een huurcontract op lange termijn (3).

  • Een huurovereenkomst voor een periode van minder dan zes maanden eindigt, zonder opzegtermijn, aan het einde van de in de huurovereenkomst overeengekomen periode, tenzij de huurovereenkomst wordt verlengd. Er is geen mogelijkheid tot vervroegde beëindiging. (Art. 238, AL. 3 BHC)

  • Een huurovereenkomst met een looptijd van zes maanden tot drie jaar eindigt in principe met een opzegging door de verhuurder of de huurder, ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst overeengekomen termijn. In dit geval is geen vergoeding verschuldigd.
 
In onderling overleg kunnen de partijen de huurovereenkomst op korte termijn een of meerdere malen schriftelijk verlengen, onder dezelfde voorwaarden, tot een maximumtermijn van 3 jaar. (Art. 238, AL. 1 en 2 BHC)
De huurder kan echter te allen tijde de huurovereenkomst opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden en een vergoeding gelijk aan één maand huur. De verhuurder kan de huurovereenkomst vervroegd opzeggen, maar alleen na het eerste jaar van de huurovereenkomst en alleen om het onroerend goed persoonlijk te betrekken of te laten betrekken door een lid van zijn gezin (of dat van zijn echtgeno(o)t(e). In dit geval moet de verhuurder voor de huurder een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen en hem een vergoeding betalen die gelijk is aan één maand huur. (Art. 238, AL. 4 BHC).
 
  • De huurovereenkomst van een hoofdverblijfplaats heeft automatisch een looptijd van negen jaar, ook al wordt deze gesloten zonder vermelding van de duur of voor een vaste duur tussen drie en negen jaar (een huurcontract met een looptijd van vijf jaar is geldig, maar wordt geacht voor negen jaar te zijn gesloten).
 
De huurovereenkomst loopt af aan het einde van de periode van negen jaar, op voorwaarde dat een van de partijen ten minste zes maanden voor het verstrijken ervan de overeenkomst heeft opgezegd. De kennisgeving kan zonder reden worden gedaan en de partij die een dergelijke actie onderneemt, is geen enkele vergoeding verschuldigd.
 
Indien geen van beide partijen de huurovereenkomst aan het einde van deze periode van negen jaar opzegt, wordt de huurovereenkomst met nog eens drie jaar verlengd onder dezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid om de verlengde huurovereenkomst om de drie jaar te beëindigen, zonder reden en zonder dat er een vergoeding moet worden betaald, maar ook met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. (Art. 237, §1 BHC).
 
De verhuurder kan de huurovereenkomst beëindigen voordat deze afloopt:
  • Op elk moment, voor persoonlijke bezigheden, op voorwaarde dat de huurder op de hoogte wordt gebracht van een opzegtermijn van zes maanden. De huurovereenkomst kan het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen voor persoonlijke bewoning uitsluiten of beperken (bijvoorbeeld in de tijd of wat betreft de betrokken personen). Om geldig te zijn, moet de kennisgeving de reden en de identiteit van de persoon die het gehuurde goed persoonlijk en effectief zal bezetten en zijn of haar relatie met de verhuurder vermelden. (Art. 237, §2 BHC)
  • De verhuurder kan, maar alleen aan het einde van de eerste of tweede periode van drie jaar, de huurovereenkomst ook opzeggen als hij van plan is het gehuurde te herbouwen, te verbouwen of te renoveren. De huurovereenkomst kan het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen om werkzaamheden uit te voeren, uitsluiten of beperken (bijvoorbeeld in de tijd). De verhuurder kan dit recht slechts uitoefenen indien hij de huurder in kennis stelt van een opzeggingstermijn van zes maanden, met opgave van de reden van de opzegging. Bovendien moet de huurder aan vier voorwaarden van de Code voldoen. (Art. 237, §3 BHC)
  • De verhuurder kan, maar alleen aan het einde van het eerste of tweede kwartaal, de huurovereenkomst opzeggen zonder opgave van reden, maar met betaling van een vergoeding. De huurovereenkomst kan het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst zonder reden te beëindigen uitsluiten of beperken. Om dit recht van opzegging te kunnen uitoefenen, stelt de verhuurder de huurder in kennis van een opzeggingstermijn van zes maanden en betaalt hij hem een vergoeding. Deze vergoeding is gelijk aan negen maanden huur indien de opzegging aan het einde van de eerste drie jaar wordt gedaan of aan zes maanden huur indien de opzegging aan het einde van de tweede drie jaar wordt gedaan. (Art. 237, §4 BHC)
  • De huurder heeft ook het recht om de huurovereenkomst te allen tijde te beëindigen, met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. In dit geval betaalt hij ook een vergoeding van 3, 2 of 1 maand huur, afhankelijk van het feit of hij zijn dienstverband in het eerste, tweede of derde jaar van het huurcontract beëindigt. Vanaf het vierde jaar van de huurovereenkomst hoeft de huurder geen vergoeding meer te betalen als hij het contract voortijdig wil beëindigen, maar de opzegtermijn van 3 maanden is nog steeds vereist. (Art. 237, §5 BHC).

 
=> Het is daarom belangrijk om een huurovereenkomst te tekenen die overeenkomt met de duur van uw verblijf!
(Art. 224 - 225 en art. 240 – 241 BHC)

Individuele en gemeenschappelijke huurlasten kunnen verrassend hoog zijn. Als toekomstige huurder raden wij u ten zeerste aan om te weten te komen welke kosten u moet betalen.


Gemeenschappelijke lasten
  • Volgende onderhoudskosten zijn inbegrepen (kosten voor het onderhoud van de liften, de verlichting van het trappenhuis, de schoonmaakkosten), behalve de grote reparaties.
  • Worden berekend op basis van de oppervlakte van het appartement.

Privatieve lasten
  • Zijn direct gerelateerd aan het verbruik van de huurder (water, gas en elektriciteit).
  • Worden direct aan de huurder gefactureerd door de energieleverancier of indirect via de mede-eigendom.

Vooruitbetaling of forfaitair bedrag
  • Maandelijkse voorschotten zijn deposito's op werkelijke kosten die definitief worden berekend in de eindafrekening, op jaarbasis/ methode op basis van het werkelijke verbruik van de huurder.
  • Een vast bedrag is een vast bedrag dat in het leasecontract is vastgelegd. Dit dient niet overeen te komen met het werkelijke verbruik van de huurder/ er wordt geen eindafrekening opgesteld/ vaak toegepast op kortlopende gemeubileerde verhuur. (Met dit forfait mag de verhuurder geen toeslag vragen aan de huurder).
 
=> Goed om te weten => er zijn extra kosten verbonden aan de huur: huurwaarborg, TV/Internet abonnement, onderhoud van de centrale verwarming, aansprakelijkheidsverzekering voor de huurder, ...

=> De onroerendezaakbelasting en het aandeel van de eigenaar in de brandverzekering kunnen nooit ten laste van de huurder worden gebracht.
(Art. 248 – 249 BHC)

De huurgarantie is een geldbedrag dat de eigenaar vergoedt als zijn eigendom beschadigd is. Bijna alle verhuurders in België vragen een huurgarantie van maximaal twee of zelfs drie maanden huur. Dit bedrag moet worden betaald bij de ondertekening van het huurcontract en voor de overhandiging van de sleutels.

Twee soorten van verhuurgarantie
  • De overdracht van de garantie naar een 'geblokkeerde bankrekening': dit is het meest voorkomende systeem. In dit geval is de som het equivalent van twee maanden huur. Zowel de verhuurder als de huurder moeten een document ondertekenen om deze rekening te openen. De garantie blijft de huurder en de rente is verschuldigd (tot de huurder het pand verlaat). Om dit papier te ontvangen, moet hij naar een bank gaan. (Art. 248, §3 BHC)
  • De bankgarantie: in dit geval is het bedrag gelijk aan drie maanden huur. Dit systeem wordt gekozen wanneer de huurder niet de mogelijkheid heeft om de gehele huurgarantie in één keer te betalen. Bij het afsluiten van het huurcontract staat de bank garant voor de huurder. De huurder betaalt de garantie (=3 maanden huur) aan de bank in maandelijkse termijnen voor de duur van het huurcontract, voor een periode van maximaal 3 jaar. Dit geval is zeldzaam! (Art. 248, §4 BHC)
Als u het contant of via een bankoverschrijving op de rekening-courant van de verhuurder betaalt, wordt dit bedrag als een eenvoudige vordering beschouwd en verliest u uw privilege in geval van insolventie van de verhuurder.

Vermijd contant te betalen, maar als u dat wel doet, vraag dan de verhuurder om een ondertekend ontvangstbewijs in evenveel exemplaren als er partijen zijn.


Vrijgave van de garantie (art. 249, §2 BHC)

De garantie kan alleen worden terugbetaald op vertoon van een schriftelijke overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder die na het einde van de huurovereenkomst wordt opgesteld. Dit kan in de vorm van een brief of een speciaal formulier dat door de bank wordt verstrekt en door beide partijen wordt ondertekend.

De teruggave van de huurgarantie vindt alleen plaats op voorwaarde dat er geen huurschade wordt aangegeven in de inventaris van de plaatsbeschrijving bij de uitgang of door de eigenaar wordt aangetoond (indien er geen inventaris van de plaatsbeschrijving bij de ingang is uitgevoerd). Beide partijen ondertekenen vervolgens een door de bank opgesteld formulier waarop de details van het gebruik van het saldo dat overeenkomt met de huurgarantie worden toegelicht. Het bedrag dat aan de huurder wordt terugbetaald is immers afhankelijk van de vastgestelde huurschade. Zodra de bank dit formulier of de (door beide partijen ondertekende) brief heeft ontvangen, gaat zij over tot de verdeling van het bedrag.

In geval van betwisting zal de vrijgave gebeuren door middel van een kopie van een uitvoerbaar vonnis van de vrederechter van het gerechtelijk kanton waar het onroerend goed zich bevindt, dat wil zeggen een vonnis dat ten uitvoer kan worden gelegd ondanks een beroepsprocedure of ondanks de bevriezing van het bedrag op een rekening bij de “Caisse des dépôts et consignations”.
(Art. 1730, §1er Burgerlijk Wetboek en art. 220 BHC)

Het is een gedetailleerde beschrijving van de kamers, uitrusting en goederen in de gehuurde accommodatie op het moment van de audit. Dit is een standaardpraktijk in Belgische leasecontracten. De beschrijving kan worden gemaakt door een door beide partijen aangewezen deskundige (op gezamenlijke kosten) of in der minne (gratis). Om een expert te vinden, neem contact op met CIBEX of ABEX.

=> Goed om te weten: de huurder kan de door de eigenaar gekozen expert weigeren. Het is belangrijk dat beide partijen hun instemming betuigen met de keuze van de deskundige.

Wij raden u aan om de inventaris van de inrichting te programmeren VOORDAT u uw nieuwe woning betrekt (zelfs als dit niet wettelijk verplicht is). De wet staat u toe om de inventaris van de inrichting op elk moment tijdens de eerste maand van het huurcontract uit te voeren. Dit document moet de nummers van de water-, gas- en elektriciteitsmeters bevatten. Lees het document zorgvuldig door voordat u het ondertekent en aarzel niet om schriftelijk commentaar te geven (ook al is de beschrijving door een deskundige gemaakt). De inventaris van de inrichting moet bij de huurovereenkomst worden gevoegd en daarmee worden geregistreerd.

Voor de partijen die de inventaris van de inrichting in der minne wensen uit te voeren, kunt u in het bijzonder verwijzen naar een model van plaatsbeschrijving die beschikbaar is op de site logement.brussels.

Wanneer de huurder de woning verlaat, is het belangrijk dat hij of zij de schroeven, spijkers en haken verwijdert en de hele woning grondig reinigt. Het is ook nodig om de verschillende meters uit te lezen.

Deze exit-plaatsbescrhijving wordt uitgevoerd en vergeleken met de entry-inventarisatie. Indien beide partijen het eens zijn over de conclusies, wordt de huurgarantie volledig aan de huurder terugbetaald indien er geen huurschade aan de gehuurde accommodatie is toegebracht. Normale slijtage is aanvaardbaar, maar er wordt rekening gehouden met de duur van de bezetting. In geval van een geschil kan de zaak voor de vrederechter worden gebracht.
(Art. 223 BHC)

  • De verhuurder moet grote reparaties uitvoeren, met name vanwege veroudering en overmacht.
  • De huurder dient van zijn kant algemeen onderhoud en herstel van de door zijn fout veroorzaakte schade uit te voeren.
Als er een probleem is met de huur, moet de huurder de verhuurder zo snel mogelijk (mondeling en schriftelijk) informeren.

In geval van een geschil mag de huurder nooit stoppen met het betalen van de huur! Hij moet een aangetekende brief sturen naar de verhuurder met het verzoek hieraan te voldoen.
(Art. 227 BHC)

Verplicht ! Bij de ondertekening van de huurovereenkomst moet de verhuurder binnen twee maanden overgaan tot de registratie ervan en de registratie van de inventaris van de inrichting. Deze procedure is gratis. (art. 227, lid. 1 BHC)

Na de periode van twee maanden en zolang de huurovereenkomst niet door de verhuurder is geregistreerd, zijn de verlofperioden en de door de huurder aan de verhuurder verschuldigde vergoedingen niet meer van toepassing, mits een ingebrekestelling tot registratie van de huurovereenkomst, die door de huurder per aangetekende brief aan de verhuurder is toegezonden, gedurende één maand zonder enige nuttige follow-up is gebleven. (Art. 227, lid 2 BHC)

Waar ? Het huurcontract moet worden ingeschreven bij het kantoor van de Ontvanger van de Inschrijving (Regentschapsstraat 54, 1000 Brussel - Telefoon: 02/578.09.73 - open van 8 tot 12 uur).

Documenten nodig ? De verhuurder dient drie kopieën van de huurovereenkomst mee te nemen (de originele huurovereenkomst en twee fotokopieën). De verhuurder en de huurder bewaren elk één exemplaar van de overeenkomst, terwijl het kantoor van de Ontvanger van de Registratie de derde versie bewaart.
(Art. 231 BHC)

Dit punt moet worden gelezen in samenhang met de paragraaf "De 3 soorten huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen", aangezien de berekening van de opzegtermijn en de vergoeding in plaats van de opzegging afhankelijk is van de duur van de aangegane huurovereenkomst.

De wet vereist een schriftelijke opzegging om de huurovereenkomst te beëindigen. Er is geen wettelijke vorm vereist, maar een aangetekende brief is veiliger. Deze kennisgeving moet 3 maanden (volledig) voor de einddatum van het huurcontract per aangetekende brief worden verstuurd, zelfs als u enkele maanden in de accommodatie verblijft (bijvoorbeeld voor een contract van 6 maanden in het kader van uw stage). Als u dit niet doet, zal het moeilijker zijn om uw huurgarantie terug te krijgen.

De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de brief is verstuurd (u stuurt de brief bijvoorbeeld op 10 juli, de opzegtermijn begint op 01/08). De opzegtermijn is 3 maanden.

Ons belangrijkste advies op dit punt is om te onderhandelen over de opzegtermijn. Voor een kortetermijncontract kan de opzegtermijn worden teruggebracht tot één maand. In sommige huurovereenkomsten kan de ondertekening van het contract zelf ook het uitgangspunt zijn voor de opzegtermijn.